自监管明令禁止“以贷换贷”“转贷降息”后，“代购买房”业务又再次被炒热。近日，北京商报记者注意到，在北京地区，有不少贷款中介开始做起了“代购买房”的生意，这类业务打着降房价、低税费、省利息、降首付的大旗，实则是骗取经营贷，扰乱正常金融市场秩序的行为。
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代购买房风起
近段时间，有不少贷款中介打出了“降房价、低税费、省利息、降首付”的口号，推出了“代购买房”的生意。“代购买房”的本质为全款购房后再做抵押，是指购房者向贷款中介借款，帮助自己全款购房，等房本下发后，再向银行申请经营贷来偿还贷款中介的借款的行为。
贷款中介严苒(化名)介绍了详细的“代购买房”模式，“在正常购房的情况下，商业银行房贷利率都在年化4%以上。代购模式就是只要购房者凑齐40%的首付，剩下60%资金由我们全款垫付。拿到房本后再去银行做抵押经营贷，利率最低能做到年化4%以下。我们垫资的费用是市场最低的，1万元每天的利息只需要5元钱，比网贷都便宜”。
以1000万元房产为例，购房者需要准备400万元购房资金，剩下600万元则由贷款中介垫付，全款将房屋买下后，贷款中介将协助购房者申请一笔银行经营贷资金，还清垫资，然后再由购房者向银行按月还款，这一整套流程就完成了，在办理过程中，贷款中介会向购房者收取审批贷款总额1%-1.3%的资金作为服务费。
不同贷款中介提出的“代购买房”这一政策均大同小异。汪建(化名)推出的业务也类似，“购房者只要凑够30%的首付，剩下的我们用公司自有资金帮助垫资，房本到手后再办一笔贷款把钱还给我们就可以。‘一条龙’服务，全程购房者只需要出面4次左右，其余什么都不用干”。
实际上，经营贷主要是银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，用来盘活个体企业资金。本该是利好中小微企业的贷款政策，如今却被贷款中介所异化。在正规的办理流程中，经营贷并不是针对个人购房者，贷款中介又是如何操作的？那就是为购房者新办理一个公司或通过其他方式将购房者过户为存续公司的法人股东。
“可以注册一个公司，或者将购房者纳入老公司过户成法人股东，办理公司资质需要单独付费，费用在1.5万元左右，等房本到手就可以直接办经营贷，这一套操作基本用不了20天，稳稳妥妥保批。”汪建一再保证，“有渠道，银行不可能不批贷款。”
近年来，在国家、银行政策的扶持下，经营贷利率一再走低，“以贷转贷”“转贷降息”等手段层出不穷，这些“暗箱操作”的方式与“代购买房”一致，实则干的是骗取经营贷、扰乱正常金融市场秩序的勾当。
易观分析金融行业高级咨询顾问苏筱芮表示，此类“代购买房”和“转贷降息”面向的主要客群有所区别，“转贷降息”面向的多为存量房贷客群，他们已经与银行在房贷业务上打过交道，而“代购买房”面向的多为增量购房者，他们与银行在房贷业务上没有交集，由贷款中介垫资，与银行存在交集的可能性在经营贷领域而并非房贷领域。不过，此类代购买房可能存在如下风险，一是借款人轻信贷款中介话术，最后垫资失败或是因垫资被收取高额利息和各种高额费用；二是借款人与贷款中介经虚假包装过后被审查发现，借款人申请经营贷不成反而加重了财务负担。
侵占信贷资源
在调查过程中，北京商报记者注意到，贷款中介口中宣传的经营贷利率较低，有的一度低至2.4%左右。“目前经营贷利率最低可以做到2.4%，我干这行七八年了，就有实力帮您做到这么低。我们做的都是国有大行，非常靠谱。”一位贷款中介说道。
那么，银行真实办理经营贷的情况又如何？北京商报记者对此进行了更为深入的调查，据中国银行北京地区一位个贷经理介绍，“我行要求公司实际经营1年以上才可以做经营类贷款，银行需要查看公司的报表和流水等资料，根据报表和抵押物核对贷款额度。经营贷1年期利率最低为3%，3年期利率最低为3.2%，这笔款项为专款专用”。工商银行的要求也类似。该行一位客户经理提道，“经营贷要求公司经营满1年，抵押的房本要求满1年，贷款利率最低可以做到3%”。
“经营贷办理要求公司成立1年以上，房产至少满3个月，贷款利率1年期最低为3.4%，3年期为3.8%，若是新加入的法人股东也需要满足3个月的时间才可以进件。”建设银行一位客户经理表示，“经营贷贷款期限通常为1年、3年，这类方式为随借随还，用多久计多久的利息。”
从贷款年限来看，经营贷贷款年限通常为1年、3年，最长期限为10年，不过想要获得长期限贷款也并非易事，银行通常会要求公司为借款人独资，同时也需要借款人提供与第三方合作公司的经营合同，审批通过后直接将贷款资金下发至第三方合作公司。
也有一类经营贷利率较低，但并非贷款中介所言的2.4%。“有一类政策为‘首贷贴息’，主要面向没有申请过经营贷的用户，由国家财政部门进行贴息，利率最低可以做到2.8%左右，但这个政策不是银行的政策，银行只是配合提供用户数据。”上述建设银行客户经理说道。
“低利率”显然是贷款中介为了诱导购房者贷款提出的噱头。零壹智库特约研究员于百程在接受北京商报记者采访时表示，代购买房的操作，本质上还是通过贷款中介的资金过桥，最终把购房者的房贷转化成经营贷，以套取更低利率的房产抵押经营贷，这一做法侵占了银行经营信贷资源，也干扰了正常的金融秩序。这种做法看似购房者有可能获取低息贷款，但其中潜藏了多个风险，甚至落入不法贷款中介的陷阱。
“贷款中介提供的过桥贷款资金，有可能存在利率陷阱，过桥贷款一般期限短，一旦购房者后续银行贷款未及时贷出，可能会面临资金链断裂或者承受更高利率的风险。”于百程进一步指出，其次，购房者的经营贷款，资金需要用于业务经营，如果转到贷款中介处用于还贷，则存在资金流向违规的法律风险。再次，购房者如果不是经营主体，还可能面临伪造信息套取贷款等法律风险。还有，即使后续顺利贷出，购房者也面临个人经营贷贷款期限、偿还压力和政策变化等导致的期限错配问题。
加强贷后管理
从“以贷换贷”“转贷降息”再到“代购买房”，贷款中介游走在灰色地带，通过层层包装，钻监管和银行漏洞，而这一违规行为也将被严打。
据媒体报道，银保监会日前发布《关于开展不法贷款中介专项治理行动的通知》，要求各银保监局、各银行业金融机构要深刻认识不法贷款中介乱象的严重危害，成立由主要负责同志亲自牵头的专项治理行动领导小组，制定具体工作方案，部署开展为期六个月(2023年3月15日-9月15日)的不法贷款中介专项治理行动。
在调查过程中，有贷款中介人士表示已经看到相关整治信息，但目前业务依旧可以正常办理。也有贷款中介人士表示，已有多家合作银行暂停了此类业务办理，若通过经营贷“代购买房”的路子行不通，则可以操作消费贷、企业贷款的方式。
通过此类代购买房，骗取经营贷，涉嫌扰乱正常的金融市场秩序，破坏了房贷业务的市场环境。苏筱芮建议，通过跨部门联动或采取专项行动举措，就近年来贷款中介违规助推贷款乱象的举动开展重点清理与打击，对违规贷款中介实施严厉惩罚以震慑市场。
“对于监管方和银行来说，除了加强信贷政策引导和风险提示之外，对于此类代购买房行为，重要的是加强经营贷风控审核，贷后资金流向监测和用途真实性管理，以避免假经营贷的发生，加大对违规贷款的处罚。”于百程说道。
对购房者来说，切莫因为一些“蝇头小利”让自身落入陷阱，要警惕不法贷款中介隐瞒不利信息、只谈诱人条件的欺骗和误导。
北京商报金融调查小组
