现在，我国房地产市场依然比较火爆，房屋买卖数量依然很大，很多楼盘前都能看到买房人的身影，而他们买房的原因可能是投资、也可能是居住等，在买卖房屋过程中一定要保护好自己的合法权益。在房屋买卖交易中，发生纠纷的概率着实不小，最常见的就是房屋买卖合同纠纷。发生纠纷的原因可能是多种多样的，原因不同解决方法自然也就不尽相同。
2017年7月5日，李先生将其自有房屋抵押给某银行，用于个人消费贷款，签订贷款合同后，双方办理了房屋抵押登记。之后，李先生于2020年12月5日，与张先生签订房屋买卖合同，将抵押的房屋以105万元的价格卖给张先生，但李先生并未到银行提前还清贷款，消灭抵押权。某银行以李先生和张先生签订抵押房屋的买卖合同，未经其同意为由，请求确认李先生和张先生签订的房屋买卖合同无效。
李先生和张先生签订的转让抵押房屋的买卖合同是否有效?根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条“抵押财产的处分”抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。
抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。因此，转让抵押财产债权行为并不需要必须经过抵押权人的同意，因为抵押人与第三人签订转让抵押财产合同的行为，只是一个债权行为，并不会直接导致抵押财产物权变动的结果，必须待债权行为完全履行后才能实现。这时，第三人即抵押财产的受让人，可以要求解除合同，并要求抵押人承担违约的法律责任，这样不仅能兼顾的抵押权人的利益，而且也能兼顾到对第三人的利益保护。若第三人希望继续履行合同的，还可以通过代为偿还债务，消灭抵押权的方式来实现。
其次，即使抵押物转让后，抵押权人依据物权的追及效力，仍可以行使抵押权，对抵押权人的抵押权并未造成实质损害。因此，未经抵押权人同意，转让抵押房屋的买卖合同，仍是有效合同。但转让抵押房屋的买卖合同能否履行，发生物权变动的效果，则是合同履行的问题，而不是合同效力问题。
