5月20日，2022中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十届产城融合投融资大会在线上举行，会上发布了《2022中国房地产上市公司TOP10研究报告》(简称“《报告》”)，报告的研究对象主要包括95家沪深房地产上市公司(后简称“上市房企”)和80家内地在港上市房企。
《报告》发现，2021年在疫情和房地产调控前紧后松的背景下，上市房企收入规模再创新高，但“增收不增利”现象严重，且企业间经营规模、财富创造力和财务稳健等方面的表现持续分化。
首先是上市房企总资产表现分化。2021年沪深及内地在港上市房企总资产规模增速进一步放缓，总资产增速创近年新低。其中，沪深上市房企总资产均值为2067.6亿元，增速均值6.8%，较上年回落6.7个百分点。内地在港上市房企总资产均值为2470.2亿元，同比增长均值为10.5%，较上年回落11.8个百分点。
随着行业分化的进一步加剧，不同性质的上市房企的发展态势也出现了差异。《报告》指出，前期保持高速发展的民企在放慢脚步，央企、地方国企则体现出了较强的持续经营能力，在逆周期阶段依然稳步前行。2021年央企、地方国企和民企的总资产均值同比增速分别为12.1%、10.2%和6.8%。
其次是受高地价和限房价双重挤压，上市房企盈利规模和能力显著下行。2021年，沪深上市房企营收增速与上年持平，而内地在港上市房企营收增速略有提升，但净利润增速创新低，“增收少增利”现象加剧。
具体来看，2021年沪深、内地在港上市房企营收均值分别为316.6亿元、462.7亿元，同比增速分别为15.5%、17.7%，分别与上年持平和增加2个百分点。而净利润均值分别为17.3亿元、43.4亿元，同比分别下降41.6%和18%，分别较上年减少38个百分点和19个百分点。
《报告》显示，2021年沪深、内地在港上市房企净利润率均值分别降至8.4%和7.5%，净资产收益率均值分别降至4.4%和9.1%。随着商品房销售增速下行和疫情持续，前期高地价、限房价等多重因素导致房企盈利能力持续下行。
从财务稳健性来看，《报告》发现，受融资监管趋严和“三道红线”影响，上市房企的负债规模再度缩减，负债率下降。2021年沪深及内地在港上市房企的资产负债率均值分别为71.0%、76.7%，较上年均下降0.2个百分点，两地上市房企剔除预收账款的资产负债率分别降至64.4%、69.5%，均值全部合规。
在现金短债比方面，2021年沪深及在港上市房企的现金短债比均值分别为1.24、1.32，速动比率均值分别为0.42、0.49，为短期债务提供了有力保障。
整体来看，《报告》指出，房地产板块抗跌性不如大盘，但其中具有融资优势的经营稳健的龙头企业、国央企和区域龙头企业、在多个赛道具有较强竞争力的企业值得投资者关注。
2022年以来，随着疫情多点散发和宏观经济下行压力，房地产市场调控边际宽松趋势显著。《报告》预计，上市房企竞争将进入全面竞争时代，未来拥有良好基本面、第二业绩增长曲线的上市房企将释放更高的企业价值。
