是否有大量住房空置?哪些城市住房空置率过高?在当前房地产市场较为低迷，去库存压力较大的情况下，住房空置率问题引人关注。贝壳研究院近日发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》(以下简称《报告》)，盘点了主要城市住房空置率水平。调研结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，处于相对较高区间。其中，昆明住房空置率超过12%。
一线城市平均住房空置率为7%
对于空置住房的定义，国内外并无统一标准。贝壳研究院此次调研采用抽样调研方法，充分发挥其遍布全国的门店和房产经纪人优势，进入3万个小区直接调研，调研样本覆盖一二三线城市，将3个月以上无人居住的住房(期房及建成待售现房未纳入统计)定义为“空置住房”。
住房空置率的区域差异，反映着房地产市场发展的潜力。住房空置率多少算合理呢?贝壳研究院给出的合理区间是5%～10%，低于此区间表明住房需求旺盛，潜在需求较高;高于10%则意味着住房供给过剩，存在库存积压风险。按照这一标准，此次纳入调研的28个大中城市中，9个城市住房空置率处于合理区间，大部分城市处于10%～15%之间，6个城市高于15%。
《报告》称，住房空置率随城市能级依次递增，一线城市平均空置率7%，二线城市平均空置率12%，三线城市则为16%。具体到调研城市，深圳、北京、上海住房空置率均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。其中，深圳空置率为5%，为最低，南昌空置率20%，为最高。
调研结果显示，昆明住房空置率高于贝壳研究院给出的合理区间5%～10%，同时也略高于二线城市的住房空置率平均值12%。这意味着，新开发项目可能因为销售困难导致库存积压风险。据克而瑞数据，7月昆明主城五区商品住宅库存为911万平方米，去化周期21.72个月，尽管环比有所下降，但去库存压力依旧处于高位。
购房门槛越高住房空置率越低
哪些因素具体影响着住房空置率呢?《报告》认为，从宏观层面分析，购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。
首先，人口年龄结构与住房需求存在显著的相关性。当老龄化达到一定程度(65岁以上人口占比达18%)，城市住房需求会下降。以南通和重庆为例，两个城市的老龄化及住房空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州，65岁以上人口占比和住房空置率均低于10%。其中，深圳住房空置率仅5.3%，反映出强劲的市场潜力。近年来，昆明市在支持高校毕业生来昆留昆就业创业方面，实施了给予租房补贴、提供人才住房支持等一系列利好政策，让人才引进工作跑出“加速度”，也为激发房地产市场注入新活力。
其次，城市购房门槛也直接影响着住房空置水平。房价越高、按揭贷款比例越高的城市，拥有多套住房的成本越高，进而住房空置成本越高。2022年上半年，北京二手房交易的平均按揭比例仅37%，全国购房门槛最高，但其住房空置率仅6%。在房价普遍较高的一线城市和强二线城市，住房空置率明显低于其他城市。
租金回报的高低也是决定住房空置率的核心因素。据贝壳研究院数据，住房空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海，月租金中位数在5000元以上，而住房空置率排名后两位的南昌、廊坊，月租金中位数在1600元以下。从昆明住房租赁市场来看，月租金中位数在2000元左右，相对而言，住房空置率偏高。
旅居康养置业拉高昆明住房空置率
“昆明的住房空置率偏高，与昆明自身的城市特点、市场属性息息相关。”一位昆明房地产业者指出，省内州市购房者和外省购房者一直是昆明房地产市场的重要消费构成，而他们对住房的使用存在阶段性和季节性。
《报告》将住房空置类型分为自愿空置与非自愿空置。自愿空置是指业主无意出售或出租住房而造成的住房空置，包括购买目的是作为度假房，业主偶尔会有居住需求;业主异地工作，未来考虑入住，但暂时空置等。
依托“四季如春”的气候优势，加之独特的地缘优势，随着大交通及基建的不断完善，昆明宜居城市的形象更加深入人心。伴随今年暑期游爆火，来自外省的旅居置业、康养置业需求也在升温。据安居客新房用户画像数据，7月以来，昆明线上连接用户中，外省用户占比26.6%，较6月份上升约6.8个百分点，其中，长三角城市群用户比例最高，总占比达5.12%;川渝城市群用户占比约4.29%;京津冀城市群用户占比约3.43%;珠三角城市群用户占比约3.09%。云南省内用户中，州市用户占比达24.5%。
“父母都是云南人，在上海生活了几十年，对家乡仍然眷恋，每年寒暑两季都要到昆明住上一段时间。”上海的郭女士表示，在昆明购房，一方面是作为避寒、避暑的度假房，另一方面是为父母养老居住提前筹划。“来了云南就不想回去啦。”来自哈尔滨的小吴表示，虽然这几年自己因为工作性质长时间在云南各州市间往返，但还是在昆明买了房。“有家才有归属感。再努力拼搏几年，把父母接到昆明养老，这里气候和环境真是没得挑。”他说。
非自愿空置则是指由于房屋本身难以出售或出租，业主虽有出售或出租意愿，但找不到合适的买家或租客，导致房屋不得不空置。“除了房屋自身过于老旧、周围环境污染等硬伤外，当住房需求不足，供给相对过剩，房屋售价或租金回报较低时，业主往往不愿意降价出售或出租而转为持有观望。”尊园地产工作人员说。宁愿房屋空置也不愿意出租的曾女士表示，与租房的沟通协调成本、房屋损耗、维修经费等成本相比，租金收益并不具有吸引力。
主城区的老小区咨询量较大
《报告》指出，楼龄和物业类型也是影响住宅空置率的两大因素。住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低，5年以内楼龄的小区，空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%;15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。
据荣城地产工作人员介绍：“昆明主城区的老小区大多位于市中心或片区中心，交通便利、生活配套齐全，还是优势教育资源聚集区，无论出售还是出租，咨询量都挺大。”
贝壳研究院认为，一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但过高的住房空置率值得警惕，其潜在的风险不容忽视。一名地产资深从业者指出，我国整体城镇化进程依然较快，仍有较多的人口向城市聚集，相对较高的住房空置率有助于平稳接纳人口涌入，避免住房供应紧张导致房价、房租过快上涨。但过高的住房空置率意味着大量的潜在供应，加剧去库存压力，要防范供求失衡带来的风险。
