久期财经讯，8月4日，标普确认中国金茂控股集团有限公司(China Jinmao Holdings Group Limited，简称“中国金茂”，00817.HK)的长期发行人信用评级为“BBB-”，该公司的高级无抵押票据的长期发行评级为“BBB-”，次级票据评级为“BB”。
稳定的展望反映出标普的观点，即通过改善利息覆盖率和最终母公司中国中化控股有限责任公司(Sinochem Holdings Corp. Ltd.，简称“中国中化”)收紧控制，中国金茂的持续高杠杆将得到缓解。
标普预计，在最终母公司的支持下，中国金茂将度过行业下行周期。标普现在将中国金茂评估为中国中化具有重要战略意义的子公司，标普预计母公司将继续整合中国金茂。中国金茂的房地产业务仍是其八大业务板块之一，贡献利润可观。尽管市场充满挑战，中国金茂将继续保持市场地位和销售排名。标普预计中国金茂的合同销售额将在未来几年达到1300亿- 1500亿元人民币，而最近的峰值为2200亿元人民币。由于规模缩减，中国金茂很可能在未来两年保持高杠杆水平。尽管如此，标普预计由于土地支出受到控制，其债务水平将趋于稳定。
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最近中国金茂董事会和管理层的变动表明，最终母公司的支持和日常运营控制将会增加。在标普看来，中国金茂董事会和管理层的变动表明，中国中化对金茂集团的支持日益增强。这些变化反映出母公司加强了对中国金茂日常运营的控制。这与中国中化对待其他主要经营子公司的方式一致，这些子公司大多位于制造业。此前，中国金茂董事长是一名非执行董事。新任董事长张增根先生由中国中化直接任命，担任执行董事。此外，目前董事会中还增加了一个执行董事的职位，导致中国金茂的执行董事中有四位来自中国中化，而此前只有三位。目前担任中国中化副总经理的阳世昊先生将负责中国金茂的日常运营。
标普预计，随着时间的推移，中国中化在中国金茂的持股将随着股票分红计划的实施而适度增加。中国中化通过中化香港(集团)有限公司(Sinochem Hong Kong (Group) Company Limited，简称“中化香港”)持有金茂股份。标普认为，随着时间的推移，持股将逐渐增加。中化香港的股权从2021年的35.28%增加到2022年的36.4%，此前中国金茂在前所未有的行业低迷中增加了股票股息以保留现金。标普相信，由于中国金茂维持其股票股息，中国中化的持股将通过中化香港继续逐步增加。标普认为，中国金茂的第二大股东中国平安人寿保险股份有限公司(Ping An Life Insurance Company of China, Ltd，简称“平安人寿”)已经表明，该公司仍将是一个金融投资者，不会对中国金茂的日常运营产生太大影响。中国金茂成为中国领先城市运营商的战略重点与中国中化的战略是一致的。此外，中化香港以低于市场成本的价格连续授予的股东贷款，表明在当前房地产周期的不确定阶段，母公司提供了稳定的支持。
标普相信中国金茂将持续获得资金和充足的流动性以支持稳定的运营。这将缓解未来几个月房地产销售前景黯淡的影响。这家中国开发商最近的新发行表明，在不利的融资环境下，该公司保持相对优势。标普认为，中国金茂将继续受益于其作为一家由国有企业中国中化控股的开发商的地位。尽管该行业的信贷仍然紧张且有选择性，但中国金茂在2023年前7个月通过各种三年期在岸中期票据和商业抵押贷款支持证券发行了总计157亿元人民币，票面利率在3.53%至4%之间。因此，中国金茂能够在下行周期中抓住机会购买廉价土地。2023年上半年，该公司合同销售额增长23%，达到860亿元人民币。中国金茂在下行周期中获得融资，使其能够获得更多业务，这在标普的比较评级分析中是一个积极因素。
标普认为中国金茂的收入和EBITDA将适度下降。该公司在上个周期的高峰期收购的低利润率项目，将继续阻碍其降低杠杆率的进展。2023年，债务与EBITDA之比将约为9.7倍，从2022年的9.3倍略微改善到2024年的9.0倍。标普预计，在过去两年处置项目的支持下，2023年和2024年的收入将逐步下降至789亿元和769亿元人民币。标普已经将中国金茂的其他收入从EBITDA计算中剔除。这些包括子公司的处置，以及廉价收购的收益，因为它们本质上是非经常性的。将上述资产排除在外可能降低了中国金茂的关键优势，即以低于市场价格收购大型项目。
与此同时，由于2016-2017年期间高价拍卖的项目交付，该公司的整体毛利率在2022年降至16%左右的历史最低水平。标普预计，在2025年出现复苏之前，2023-2024年的毛利率将在14%左右。这是因为标普预计2022年第三季度获得的土地成本较低、利润率较高的项目将从2025年开始启动。因此，标普认为中国金茂的财务风险状况在未来几年将处于高杠杆状态，并有温和改善的趋势。
中国金茂控制债务增长。标普预计公司的总债务将在2023年和2024年每年减少5%-6%，从2022年底的1370亿元人民币分别降至1150亿元人民币至1300亿元人民币。逐步减少债务将主要通过控制土地征用和提高项目效率来实现。标普还认为，最终的母公司将监督中国金茂的债务，因为母公司本身也受到国资委的债务控制监督。
中国金茂的合资企业(JV)应对风险因其权益比例的增加而得到一定程度的缓解。中国金茂提高了购地地权益比例。在2023年的前7个月。新增购地权益比例约90%(土地成本125亿元人民币)，显著高于2022年的64%。公司主要与财务纪律相似的国有企业和开发商合作。因此，虽然没有权力控制其合资伙伴的现金流，但交易对手的销售收益可及性风险是可控的。
稳定展望反映了标普认为中国金茂将在当前行业周期阶段继续保持其市场地位。其杠杆率将在未来12至24个月内稳定在9 -10倍。稳定展望也令标普预计，中国金茂将继续对其最终母公司中国中化具有战略重要性。
如果中国金茂在当前房地产下行周期中的土地收购意愿比标普预期的更为激进，而收入或盈利能力没有相应提升，从而导致其财务杠杆恶化，标普可能会下调评级。预示评级下调的指标包括：在未来12-24个月内，债务与EBITDA比率从9 -10倍大幅下降，利息覆盖率低于1.5倍，且没有改善的迹象。
如果标普对中国中化对中国金茂的支持度评估减弱，标普也可能下调评级。
如果中国金茂的债务与EBITDA比率持续改善至6倍以下，利息覆盖率持续改善至2.5倍，标普可以提升上调评级。如果公司的销售和盈利能力大大超过标普的预测，同时保持严格的债务控制，就可能发生评级上调。
ESG信用指标:E-3; S-2; G-2
