“物业管理混乱，小区脏乱差，入住10年没有拿到房产证，天然气也未开通，我们不可能交物业费的……”4月19日，官渡区海运花园的不少业主陆续收到一份律师函，主要内容是向小区业主催缴长期未缴纳的物业费，如业主还是拒绝缴纳，物业公司近期会将未缴费的业主告上法庭。据悉，部分业主最近又接到律师催缴物业费的电话，不过暂未收到法院传票。
物业公司
“近90%业主拒交物业费
拖欠金额近千万元”
4月19日，海运花园小区2栋的20多户业主收到了来自云南万青律师事务所的律师函，内容为：2015年4月6日，小区开发商云南海运房地产开发经营有限公司与云南金海物业服务有限公司(以下简称“金海物业公司”)签订《开发商与物业公司间物业管理服务协议》，约定开发商将海运花园小区前期物业管理服务委托金海物业公司进行物业服务管理，金海物业公司作为备案登记物业服务公司，住宅物业服务费按每户每月每平方米1.35元计算，电梯运行费每户每月10元，二次加压费每户每月10元。
因业主未缴纳物业费，物业公司多次催缴无果，于是委托律师向欠费业主发出律师函，督促业主缴费。律师函还注明：业主需在收到律师函之日起5日内，向物业公司支付拖欠的物业费，若业主未在5日内全额支付，物业公司就会将未缴费的业主告上法庭。
对于发出律师函一事，金海物业公司海运花园负责人表示，2014年小区业主接房入住，目前有1300多户，但很多业主自2015年起便欠缴物业费，截至去年，小区业主缴费率只达到10%，整个小区拖欠的物业费接近1000万元。
“作为物业公司，我们已经履行义务，提供了服务，业主有义务向我们支付相应的物业费，我们已经多次催缴，但业主依然拒不支付，只能发出律师函。”金海物业公司海运花园负责人说。
业主
“小区硬件老化
物业管理混乱”
收到这份律师函，海运花园小区的业主们“坐不住”了，纷纷道出他们的苦衷。
业主不愿缴物业费，主要是对物业服务和管理不满意。业主王女士说：“自2014年入住，对小区物业服务就不太满意，而且情况越来越糟，小区硬件设施老化不更换、水池脏得发臭也不清理、绿化带杂草丛生，小区环境堪忧。之前家里有事，多次让物业过来帮忙处理，也没得到回应，因为物业服务太差了，所以从2018年开始就没有交物业费。”
业主凌女士表示，小区不仅脏乱差，治安也不好，经常有业主家被盗。“我们也知道，享受物业服务要缴纳相应物业费，但是物业公司的管理和服务都不到位，业主并没有享受到相应的服务，所以我们是不会交物业费的。”
业主李女士每年都按时缴纳物业费，但她对物业公司的服务也不太满意。“虽然提供了一定服务，但管理确实不到位，比如小区公共绿地从去年开始便无人管养，环境越来越差，甚至有业主占用公共绿地种菜，也没人管。”
※律师观点
对物业管理和服务不满业主较难举证
建议业主通过正确方式维权
海运花园大部分业主用拒缴物业费来表达对物业的不满，此举是否妥当?北京盈科(昆明)律师事务所段成璐律师介绍，根据《民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”
段律师分析，在实践中，业主以对物业管理和服务不满意为由拒交物业费作为抗辩理由，常常会因为难以举证、证据不足而达不到证明目的等原因，导致法庭无法根据业主的举证来认定物业公司提供的物业服务不符合合同约定，进而无法以此为由要求物业公司对业主减免物业费用。”
“虽然实践中常见业主以拒交物业费的方式来维护权益，但是到了法庭上，除非证据充分，否则一般难以得到法庭的支持。”段律师说。
业主入住8年，仍未拿到房产证、小区未开通然气，业主该如何正确维权呢?段律师介绍，对于房产证问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在规定期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
若开发商因办证问题已经构成违约，小区业主可以向法院提起诉讼，请求判令开发商按照约定和法律规定办理房产证，并赔偿购房者损失。购房合同中对逾期办证违约金作出明确约定的，可以按当事人的约定处理。如果当事人之间对此未作约定，或约定不明确的，则由出卖人按照买受人已经支付的购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。
对于未通天然气问题，可能存在多种原因。段律师建议，如果是燃气公司的原因导致无法供气，依据合同关系，应该由开发商起诉燃气公司，主张相应的赔偿。如因开发商原因导致无法供气，例如房屋无法安装燃气管道设备、开发商拖欠燃气设备或施工款项等等，同时在买卖合同中明确约定交房同时这些配套的供气、供热设施一同交付使用但无法正常使用的，那么业主同样可以通过向法院提起诉讼的方式追究开发商的违约责任。
“如业主不愿物业公司继续提供服务，根据《民法典》的规定，可以召开业主大会，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，即可解聘物业公司，另行聘请其他的物业公司，这是法律赋予业主的合同解除权。”段律师说。需要提醒业主，如更换物业公司，一定要签订物业服务合同。
※走访
物业：
办房产证应由
开发商处理
针对业主反映的问题，记者走访发现，因长时间未修剪，小区绿化带已经长出不少杂草，池塘里有很多垃圾，水体散发出异味。针对这些问题，金海物业公司海运花园负责人表示，物业公司和绿化公司存在责任主体争议，现无法对公共绿化进行管养。
记者还了解到，小区业主不愿缴物业费，另一方面原因是房产证和天然气问题。“入住8年了，房产证还没拿到，天然气也没开通，这些年做饭一直都在用电、液化气罐，这些基本的问题都解决不了，我们更不可能缴物业费了。”凌女士说，小区业主委员会多次找物业协商处理房产证和天然气问题，但最终都不了了之。
对于该问题，物业公司回应称不在职责范围内。金海物业公司海运花园负责人说：“办理房产证和开通天然气是归开发商处理的问题，与物业公司无关，我们只负责提供服务和管理，之前和业委会协调处理天然气的问题，但双方未达成一致。”
“而且我们了解到小区并没有维修基金，所以小区电梯出故障、基础设施老化我们也没有办法，现在一部电梯需要2万元维修费，我们无力支付。”金海物业公司海运花园负责人说。
凌女士无奈地说，长期以来，业主与物业公司矛盾不断，业主们认为小区管理混乱，拖欠物业费的业主也越来越多，最终才导致如今的局面。
目前，业主和物业公司僵持不下，如业主依然不愿缴纳物业费，物业公司将如何应对?对此，金海物业海运花园负责人表示，将由公司法务部处理。而针对之后的处理方式，物业公司法务部云南万青律师事务所相关负责律师表示不便介绍。
“如之后物业公司要起诉我们，我们也会做好应诉准备，将开始收集物业不作为的相关证据。”凌女士说。
