过去两年，老黄埔一度是广州最热的板块之一。这里是广州东进的桥头堡，同时是天河金融城与鱼珠CBD的交汇之地。
天河外溢、地段价值、投资客炒作 ……都是老黄埔楼市一飞冲天的理由。
老黄埔有众所周知的石化厂，但丝毫不影响它制造出一个个网红盘。两年之后，潮水退去，一二手谁更能打？
(资料图)
除了网红盘，一天卖不出一套房！
过去一个月，老黄埔成交最好、单价最高的楼盘依旧是万科城市之光，其次是万科黄埔新城。
除了万科的两个盘，其余项目单周成交全是个位数， 平均一天卖不出一套房 。这就是老黄埔的现状：二季度成交淡季，销售并没有太大的起色。
从房价来看，整个板块一手盘成交价分两个梯队：核心的鱼珠临江CBD的 文冲-大沙地，房价约4.3-6万/平 ，次边缘区域 约3.1-4万/平。
比如富力新城，几乎卖成现楼。黄埔新城体量庞大，好在万科实力雄厚，交付和配套都能搞定，所以去化也算稳扎稳打。
富力海外债务成功展期三年后，富颐华庭守住了自己的价格底线，站稳 4.9-5.3万/平第二梯队 。巅峰期，拥有九年制广大附黄埔实验学校的它，和城光掰手腕不是问题。
老黄埔涨得最快的新盘
可惜的是，富力实力还是差一些。交付方面城光E区也先压富颐华庭一头。
庙头片区的 越秀TOD星航和卓越招商臻珑府 价格比较相近，主力户型均价 4-4.5万/平 ，臻珑府部分户型价格会稍低2000元/平。近一个月，星航成交稍好于臻珑府。
星航还有 小洋楼 ，产品比较稀缺，这是两者的区别之一。
臻珑府
过去两年，因为流动性危机陷入困境的房企，导致买方市场缺乏信心和预期，十分影响板块内的楼盘销售。
老黄埔 一手项目房价并没有大幅回调 ，板块价值还是坚挺。短期内，打新狂热不再，老黄埔市场回归平静。
比起新盘，老黄埔 二手小区的降价幅度其实更大。
挤掉泡沫，老黄埔二手房如何了？
我们来看看老黄埔几个代表二手盘的情况。
保利学府里 ，近一年成交价格约 5.5-6万/平 ，可以对标一手里的万科城市之光。
这个盘和中鼎珺合府的大哥君和名城都是老黄埔的次新房，二手价格比较稳。
保利学府里在 大沙地商圈和地铁站 附近，靠近鱼珠 智谷E-park ，周边是广州八十六中和一二三中学，在老小区中属于一枝独秀的存在。
贝壳找房成交记录显示，今年3月该小区成交价约5.5万/平，去年国庆，有一套成交价约5.9万/平。
保利学府里巅峰价格
最热炒的2021年6月，保利学府同样的户型成交价高达 6.6万/平 ，两年内降价幅度超过16%。 一套80平的房子，跌去近90万。
不过保利学府里的业主很少出售， 自住氛围好， 整体挂牌量不多，常年维持在 50-60套 的水平，所以价格比较稳定。
君和名城 靠近5号线 大沙东地铁和老黄埔区府 ，近一年成交价约4.3-5.2万/平。比在售的二期新盘珺合府还坚挺 。君和名城的二手，甚至比一手的珺合府还贵3000元/平，一二手价格倒挂。
老黄埔二手人气一哥当属 金碧世纪花园。 这个盘一是体量大、配套完善，二是地段近天河，13号线二期开通后，从家门口的 珠村站 可以直达珠城。
这几个代表小区中， 金碧世纪花园流动性最好 ，有大花园，外立面也维护得不错，是楼市炒家青睐的二手楼盘，类似于科学城的东荟城。
仅贝壳一个平台，金碧世纪花园近3个月成交了5套， 但挂牌量有241套 。今年该小区价格也有不小的降幅，两房小户型主流均价约4-4.5万/平，三房能卖到5万/平。
和2021年的5.5-6.1万/平的成交价相比，房价泡沫显然被挤掉不少。
靠近惠润广场的 黄埔花园 ，以产品丰富、商业、教育和医疗配套好而闻名。刚需产品有 超过20年楼龄 的可以选择，改善的也有2014年建成的次新可以选。
该小区靠近地铁 13/7号线 二期的换乘站 裕丰围站 ，近一年成交价 约4.2-5.2万/平。
老黄埔地铁
论综合性，黄埔花园一直很能打，也难怪会跟周边的 怡港花园、金碧领秀国 际等一样，被纳入 广州二手房指导价名单。
老黄埔二手房指导价名单
四个代表老黄埔二手小区，你更看好哪个呢？
抄底机会前，一二手之争
买一手房还是二手房，这是一个选择问题。
从买房者的角度来看， 二手房所见即所得，配套都很确定，也不会有烂尾风险 ，所以优质二手小区一直市场表现都不错。
不过在市场火热时期 ，一手房价格属于海鲜价，存在巨大的套利空间 ，转手就能大赚一笔，还不存在税费问题，这点比二手房简单粗暴。
老黄埔庙头
低迷阶段，新盘存在 交付延期or减配、配套学校、商业暴雷 等问题，买房者观望情绪严重，反倒利好二手房。
地铁红利跟产业红利已经走到尽头， 如果黄埔旧改可以顺利重启，巨大存量的城中村，还可以为老黄埔板块贡献下一波红利。
如今房贷利率不断走低，去泡沫之后的老黄埔网红盘，想卖一买一的改善客，反倒等来了购入时机。
不过坏消息是，如果腰包不充裕，你得先把手上的老破小卖出去。
